2018-10-04  来源:和讯网  浏览量:0

多地新盘打折、开发商多盘联动……积极促销的背后涌动着市场降温的寒流。


近一两个月来,厦门(楼盘)、杭州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)等曾经一房难求的城市似乎开始降温。克而瑞研究中心数据显示,7-9月26个典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下滑趋势,9月去化率下滑的城市增至16个。


近期,在万科南方区域9月月度例会上,万科集团董事会主席郁亮表示:“ 尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”这是继2007年底王石提出“拐点论”、 2012年喊出“白银时代”后,万科再度表达了对行业的悲观态度。


深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,2016年底开始整个房地产行业就进入了一个调整周期,这个周期至少要持续三年左右,“我认为现在市场的走势会是继续向下调整的。”


在上海(楼盘)易居研究院院长杨红旭看来,房价降温的态势如今得以显现,一是因为深圳“731政策”再次释放对房价的强压制信号,二是开发商资金链越发紧张,加速推盘回笼资金是其“活下去”的唯一保障。


多楼盘大打折扣


即使是在“房子不愁卖”的深圳,房产中介也在近一两个月感到了市场的凉意。一位深圳链家的房产中介告诉时代财经:“尽管新房均价还是比较稳定,但是成交量还是有所下跌,市场的观望情绪比较浓。三价合一后,新房项目给中介的佣金直接腰斩一半,如今为了加速推盘,佣金提升至2%-3%。”


一方面提升中介的佣金比例,一方面开发商也开始通过降价直接给予购房者优惠。如深圳龙岗区的远洋新天地二期,在售的6、7、8栋,9月以来都给予了一定优惠,该项目中介透露:“以81平方米的户型为例,均价从原来的4.3万/平方米降至如今的3.9万/平方米,总价便宜了约41万。包括其它户型,目前在售的还有400多套。”


除了深圳外,不少城市也都存在一些特价楼盘。如广州(楼盘)黄埔区中泰天境打出按揭97折、全款95折的优惠,同属黄埔区的万科尚城也在进行大促销,其中68平方米户型的优惠力度最大,从原总价230万降至190万。


除了上述两个一线城市,其它一些热点城市则推出了更大的折扣力度。在安徽合肥(楼盘),泰禾的合肥院子如今只卖1.6万/平方米,这一售价比备案价为2.2万/平方米陡降6000元/平方米,直接的后果是导致了前期业主拉横幅维权。


作为曾经领涨到如今独跌的城市,厦门不少项目也推出了不少优惠,如万科白鹭郡,原价500万的联排别墅,如今降至中间278万,边户298万,由精装变为毛坯,且不带车位。据置业顾问介绍,如果业主自己装修大致花费约80万,加上16万/个的车位费,该项目的降幅大概约25%。


除了万科白鹭郡,泰禾在厦门的汀溪院子也大幅降价,单价由之前的2.9万/平米降至2.2万/平米。事实上,恒大从9月就率先启动了全国范围的大型促销活动,优惠范围和力度都大。公开资料显示,恒大全国536个楼盘,基础优惠89折,3个月内付清全款93折,公寓商办类产品最低还有6折优惠。


大范围降价的除了恒大外,还有不少房企通过多盘联动的方式启动促销。如销售规模第一的碧桂园在南京启动宝华四盘联动,推出一成首付的低门槛购房方式;阳光城(000671,股吧)开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略;佳兆业也即将在下半年集中推出位于深圳的五个项目。


行业转折点已来临?


开发商如此大规模的促销动作背后是楼市降温的应激反应。据贝壳研究院数据,8月北京(楼盘)二手房成交量环比跌了20.9%;上海8月二手住宅成交量环比下跌了2.7%,成交均价环比下跌3.8%;另外,根据广州中原研究发展部数据,广州二手房成交量已经连跌4个月,8月份降至低谷。


而受“7·31新政”的影响,深圳8月成交量环比下跌41.1%,成交均价也跌了4.9%。9月深圳楼市持续下行,中原地产数据显示,截至9月29日,9月深圳全市一手住宅的成交均价为54069元/平方米,环比下降0.04%,成交套数为2202套,环比下滑40.29%。


另就新盘去化而言,热点城市的新项目开盘去化率明显不及以往。克而瑞研究中心数据显示, 7-9月26个典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下滑趋势,8月份去化率在70%以上的城市共有17个,9月较8月减少2个,去化率增速方面,8月去化率下滑的城市有11个,9月增加至16个。


整体而言,9月29个重点城市成交量为2388万平方米,环比下降7%、同比持平。克而瑞研究中心认为,9月的市场已没有了往日销售火热的现象,究其原因,一方面调控常态化,政策不断加码,投机需求得到遏制;另一方面,前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放,后继需求乏力,故市场成交热度逐步回落。


中国指数研究院分析认为,四季度,一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。


开发商往往是最先感受到市场寒意的先头部队,就连龙头房企万科都还未完成今年6300亿回款目标的一半。郁亮表示:“在政策调控后,我们发现自己失去了发观客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控,比如不考虑一次性付款和分期付款的区别,更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失。”


面对降温的市场环境,万科管理层开始反思万科的整个战略。郁亮表示,在这个时期万科要做的只有“收敛”和“聚焦”, 以“活下去”为最终目标。“没有收敛和聚焦,我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”


上海易居研究院院长杨红旭透露:“已有二三个开发商朋友,跟我交流万科的这个"活下去"了。此个口号,可能吓不住散户小白,但已经让同行心里忐忑了。主动"活下去",相比,被动"活不成",是应对形势的积极之策。


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