2019-07-13  来源:建筑志  浏览量:0

小眼看世界

这绝不是一条标题党!如果不是因为工业革命,城市的样貌不会改变得这么彻底......

本文经授权转自“强词有理”


过去,城市建设是从广场街景出发的。

工业发展带来人口激增,

也带来污染、拥挤和犯罪。

对城市规划者和设计者们来说,

一些更迫切更实际的考虑出现了:

交通、功能分区与大量平民化住宅。


经过几十年的住房制度改革,

我国的住房市场已经

从增量市场转为存量市场为主,

大量的老旧小区急待改造。

现在,告别了大拆大建的

城镇“旧改”已经上升到了国家层面,

保民生稳投资拉内需,

一项能够获得综合效益的重要工作!



早在2017年底,

住建部在15个城市启动了

城镇老旧小区改造试点:

广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、

许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、

呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。

截止到18年12月,

城市共改造老旧小区106个,

惠及5.9万户居民,

形成了一批可复制可推广的经验。


2019年4月,住房和城乡建设部

会同发展改革委、财政部

请31个省区市和新疆生产建设兵团

开展全面排查,汇总统计

需要改造的城镇老旧小区基本情况。

截至今年5月底,各地上报

需要改造的城镇老旧小区17万个,

涉及居民上亿人。

6月19日,推行“旧改”的最高决策会

国务院常务会议明确:

“部署推进城镇老旧小区改造”

作为未来城镇工作的重点。


上周7月02日,

国务院新闻办举行政策例行吹风会,

住建部负责人表示,

将加大力度对全国17万个

城镇老旧小区加快改造。



由于原来设计标准比较低,

再加上维护、养护不到位,

城镇“旧改”即将快马加鞭,

从三个方面优先开展改造:

一是管网破旧,

上下水、电网、煤气,还有光纤,

这些设施要么缺失,要么老化非常严重,

所以老百姓反映非常强烈。

二是这些小区建造时间较早,

很多公共服务是缺失的,

比如养老、抚幼、物业,

再进一步说还有文化娱乐、健身、

机动车和非机动车的存放等,

这都是普遍存在的问题。

尤其是现在很多老旧小区

老龄化程度还是挺高的,

老年人特别需要电梯,

这也是很多居民呼吁了很久的事。

三是老旧小区很多没有物业管理,

公共环境普遍比较差,包括

道路破损、秩序混乱、私搭乱建等

这些问题都直接关系到

生活在小区里居民的

获得感、幸福感、安全感。


在市场经济的推动下,

住房产品的不断更新换代,

年龄较大的小区即使不是危房,

也因为比如说没有停车位、没有电梯、

交流活动空间缺失等硬伤和不友好,

基本生活配套的缺失,舒适度从何谈起?

老旧住宅小区越来越不适合人们,

尤其是老年人居住。

人口老龄化从另一方面极大地促进了

对城镇“旧改”居住环境提升的迫切需求。


2010-2017年中国城镇化率走势图


北京一直是中国楼市的风向标,

即使2017年北京常住人口出现净流出,

但依然未出现房价下跌现象。

截止到2018年10月,

北京商品房销售均价为:60921元/㎡,

9月房价为59164元/㎡,

去年10月房价为58027元/㎡,

无论是环比还是同比都增长。

与之相反,

北京的二手房就出现了下跌现象。

例如北京团结湖片区的二手房,

2017年3月每平米8万多元,

而2018年11月呢,6万多元。

某地铁房,370万的出价,

最终以330万成交。


为何新房不断上涨,

而这些二手房在下跌呢?

房龄越老,房价跌的越快。

对于这点,市场上有普遍的认可度:

5年内为次新房;5-10年为一般二手房;

10-15年为老一点的二手房;

15-20年就是老破二手房了,

20年以上那就等着拆迁安置吧,

银行都不会放贷!


于是,矛盾来了!

老小区往往占据城市的核心,

周围交通和配套设施完备,

这些又是居民们割舍不掉的资源。

换言之,

新区翻倍,老城不涨,

自住不方便,租售遭嫌弃。



眼下,如何让老小区重新获得价值?

往大里说,

如何应对城市化发展的内城衰落?

加快改造城镇老旧小区,

不仅是一个群众愿望

特别强烈的民生工程,

同时也是一个发展工程。

虽然存在着各地情况不同、

资金筹措等困难,

但是这项工作非常有意义!


其一,告别了过去简单直接,

处理物理空间的手段:

拆,迁,卖。

改为分类施策:

依据老旧小区破旧程度

及住房安全等级进行改造,

小修小补与推到重来因地制宜。

其二,“旧改”工程投资额超过4万亿,

如果按照5年改造期来算,

每年增加投资额为8千亿。

我国老旧小区接近17万个,

建筑面积达40亿平米,

涉及城镇居民人数过亿!

中国住建部出大招挽救城市病,

能够看出城市决策者和规划者

思想观念的进步,以及

来自国家层面的强力支持与决心!



作为工业革命的发源地——英国,

老龄化问题世界知名严重——日本,

这些发达国家应对老旧社区改造时

又是怎么做的呢?我们能否从中

获得一些经验或借鉴呢?


英国希望通过住宅改善

解决社会、经济及环境等多方面问题,

分区制定不同改造目的

旧房改善政策。

以英国工党政府1974年制定的

“破旧房整治区”政策为例,

其目的为了纠正

住宅整体改善中出现的问题,

以保证改善基金确实用于

急需整治的破旧房屋,

最大限度地避免

专项资金落实不到位的情况发生。


日本住房政策主要采用立法方式,

以达到居住质量得到提高、

价值得以提升的住宅改造目的。

日本政府相继制定了

《住宅品质确保促进法》

《住宅性能表示制度》

《住宅瑕疵担保责任条例》

等法规以保障住宅供给质量。

日本的“团地再生”就是

对功能、设施已经严重落后的

集合住宅进行翻新,

以及对所在区域进行改造,

从而提高质量与提升价值。



法国在住房改造中着眼于

关注保护和修缮历史建筑、

城市肌理、住房多样性和社会混合。

1975-1980年,法国开展

以改善居住条件的“再居住工程”政策

不仅在于改善人们的日常生活,

而且利用行政力量

调动民间改造的积极性,

打破旧有的隔离式的居住环境,

鼓励多种方式的居住形式,

为社会各阶层创造更多的

开放区域、交流空间。


德国对于旧住宅改造主要体现在

法律法规和政府资助等方面,

强调社会性与维护社会网络。

德国柏林“谨慎城市更新”的目标之一

就是强调城市更新的社会性,

主张城市更新应该物质改造

与社会网络维护两者兼顾。



不难看出,

各发达国家在进行旧住宅区改造时,

虽然对物质改造的重要性毋容置疑,

但又绝不仅仅停留简单的物质改造,

他们无一例外地着重关注于

城镇“旧改”的精神层面,

在社会融合、参与沟通、邻里关系等

施以行之有效的干预政策。

从这个层面上来说,

是不是能对未来

在全中国范围内即将开展的

这个超级大基建工程有所借鉴?



“在整个人类居住史中,

住宅区都是从人们经常使用的小路

和场地开始发展的。

然后有了商贩的货摊,修起了建筑物,

再后来才有了更复杂的城市建筑。”

——扬·盖尔《人性化的城市》


扬·盖尔和简·雅各布斯一样,

喜欢用自己的故事来

强调人性化城市或者人性化建筑的重要性。

扬·盖尔是《人性化的城市》的作者,

也是人性化城市一直以来的鼓吹者。

最后,引用他书中的一句话作为结尾:

重要的是对于人、尊严、生活热情

以及作为会面场所的城市的关注。

在上述方面,世界各地的人们的

梦想和渴望没有多大差别。

而处理这些问题的方法也惊人地相似,

因为说到底

共同的基本出发点还是人!


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